内容摘要：城市化进程的加速和居民可支配收入的提高刺激了住宅市场的需求，我国房地产业虽然经历了一系列调控，但在很长一段时期内，房地产业仍将处于支柱产业的地位。本文对我国住宅市场的供给、需求和价格进行了详细的研究，并对日益活跃的商业地产市场作出分析。
关键词：城市化 房地产业 供需状况
我国房地产业虽然经历了一系列调控，但在很长一段时期内，房地产业仍将处于支柱产业的地位。进入21世纪以来，我国宏观经济发展不断加速，经济增长内在动力不断增强，经济发展进入新一轮的增长周期，也促进了我国房地产业的迅速发展。
我国宏观经济发展现状
经济进入快速增长通道
近几年，我国国内生产总值走势状况表明宏观经济增长速度表现出先降后升的态势。2001年之后，随着加入世贸等利好因素的刺激，我国经济增长不断提速，GDP增长率也从2001年的7.3%上升至2004年的9.5%，增幅平均每年提高0.6个百分点；GDP总量也由2001年的95933亿元增至 2004年的136515亿元。
固定资产投资增长率在经历了1995-1999年的波动后，自1999年开始不断扩大，近两年的增幅都保持在25%以上的高位，2004年固定投资总量达到70073亿元，而2005年这个数字上升到88604亿元。投资额占GDP的比重从1995年的 33.68增长至2005年的48.59%，比重的变化也有所加快。
投资对GDP增长的贡献率先升后降
从国民经济中的地位来看，房地产业以其市场需求大、产业链条长和集资本、技术和劳动密集为一体等特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。2000-2004年间，房地产投资对GDP增长的贡献率先升后降，并于2002年达到峰值19.94%，2004年贡献率为15.40%，连续四年保持在15%以上。
城市化率不断提高
近年来，我国城市化进程加快，城镇居民总数在9年间增长了51.0%，全国城市化率在2004年达到41.75%；与此同时，城镇居民快速增收，2005年可支配收入达10493元（表1），收入提高增强了居民购买的能力。
表1、表２（点击看大图）
我国住宅市场发展状况
近几年来，我国宏观经济一直保持7%以上的高速发展，尤其是2000年以来，发展加速趋势明显。经济的发展一方面改变了我国居民的人口分布，城镇居民9 年间增加了50%，城市化率也由1996年的29.37%上升至2004年的41.76%；另一方面也改变了居民的收入状况，城镇居民的可支配收入从 1996年的4839元增至2005年的10493元。随着人均可支配收入的不断升高，人们对居住水平的要求逐渐提高，形成强势的有效需求，为房地产发展提供原动力。根据国外的经验，居民在满足“吃、穿、用”需求之后，对“住与行”的需求就会明显上升。根据国外资料显示，恩格尔系数与住宅指出存在着一定的关系：即恩格尔系数为50%—55%，其生活水平为温饱型，而此时住宅支出比重一般为11.2%；恩格尔系数为40%—50%，其生活水平为小康型，住宅支出占消费支出比重在12%以上（表2）。
供给
2000至2004年间，全国商品住宅投资额基本保持25%-30%的增长速度，2002年以来增幅略有提高，从23.11%增至 30.29%。与此同时，投资总量从1999年的2637.63亿元一路攀升2004年的8836.95 亿元。而竣工面积在经历了2000-2003年间年均18.76%的增长后，2004年增速陡然下落至7.69%，但2003年、2004年保持3亿平方米以上的竣工量。随着投资额的不断扩大，每年住宅新开工量也逐年增加，从1999年的18049.36万平方米到2004年的47949万平方米。高开工量带来了施工量的快速膨胀，2000-2004年一直保持17%以上的增长幅度，年均增长率为21.44%，2004年住宅施工总量首次超过10亿平方米，见图1所示。
需求
1999-2004年间，全国住宅市场销售面积始终保持高速增长，年均增长幅度达23.34%，而历年的销售面积增长率均高于当年住宅竣工面积增长率，住宅销售量与竣工量之间的缺口从1999年度的4315.65万平方米减少至2004年度的 857.31万平方米，住宅销供比不断接近1，市场表现出强大的吸收能力。2004年住宅销售量为33819.9万平方米。住宅销售额从1999年的 2143.82亿元增至2004年的8619.37亿元，销售额的增长速度虽然经历了先降后升过程，但是最缓慢的2002年也有23.13%的增幅。而且历年住宅销售额的增长速度均超过了当年住宅投资额的增长速度，销售额有超过投资额的态势。
价格
2003年之前，全国住宅销售均价保持较为缓慢的增长，2002年、2003年间更是只有3%-4%的小幅上扬，但2004年销售价格上涨15.25%，到达2549元/平方米，较上年增长了337元/平方米，见图2所示。
旺盛的需求和主要原材料涨价推动成本增加等成为带动平均销售价格大幅上涨的主要因素。
我国商业地产市场分析
自1999年至2004年，全国商业地产开发投资额保持了以高增长率稳步上升的态势，平均年增长率约为30%。近年来，从总体上看，全国新开工面积和竣工面积的变化趋势趋于一致，呈现持续稳定的上涨态势，年平均增长率均达到20%以上，1999年新开工面积达到2134.65万平方米，2004年，新开工面积增加了5656万平方米，达到7790.8万平方米，竣工面积也较1999年增加了3000多万平方米，可以看出，潜在供给与有效供给均处于较高水平。销供比由1999年的0.51上升至2004年的0.63。进入2005年，1-10月份竣工面积和销售面积就已经超过了2000年全年的水平，销供比上升至0.73，随着中国加入WTO,开放银行、保险等领域，大大促进了商业楼面和写字楼市场，市场供需关系也逐年得到了改善。
结论
在今后相当长的一段时间内，房地产业将处于支柱产业的地位。随着城市化进程的加速和居民可支配收入的提高，以及人们对居住水平的要求逐渐提高，住宅市场的需求将保持稳中有升的良好趋势。我国加入WTO后，开放了银行、保险等领域，也大大促进了商业楼面和写字楼市场的完善和发展，商业地产市场供需关系也逐渐趋于活跃。
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